“대출 낀 집을 넘기면 세금이 준다던데요”

증여세 · 수영구 · 상담사례 05

부산 더나은세무회계 김나은 세무사입니다. 국세심사위원·부산경제진흥원 전문 컨설턴트로서 상속세·증여세·가업승계·법인컨설팅을 직접 설계합니다.

수영구 남천동 아파트였습니다. 대출이 꽤 남아 있었고, 아버지가 아들에게 넘기려던 참이었습니다.

“대출 낀 채로 넘기면 세금이 확 준다고 들었어요. 그럼 그렇게 하면 되는 거 아닌가요?”

부담부증여 이야기입니다. 절반은 맞고 절반은 빠진 설명입니다.

줄어드는 건 증여세뿐입니다

대출 같은 채무를 함께 넘기면, 그 채무액만큼은 증여로 보지 않습니다. 받는 사람이 갚아야 할 빚이니까요. 그래서 증여세 과세 대상 금액이 줄어듭니다. 여기까지가 흔히 아는 부분입니다.

빠진 부분은 이겁니다. 채무를 넘긴 만큼은 아버지가 아들에게 판 것으로 봅니다. 판 것이니 아버지에게 양도소득세가 붙습니다.

결국 이렇게 갈라집니다.

유리한 경우와 불리한 경우

아버지가 1세대 1주택 비과세에 해당한다면 양도세 부담이 크지 않아 부담부증여가 유리해집니다. 증여세는 줄고 양도세는 거의 없으니까요.

반대로 아버지가 다주택자이거나 보유 기간이 짧다면 양도세가 무겁게 나옵니다. 이 경우 증여세를 줄인 만큼을 양도세로 다시 내는 셈이 되고, 때로는 더 손해입니다.

남천동 이 사례는 아버지가 다른 집을 한 채 더 가지고 계셨습니다. 그래서 단순 증여와 부담부증여를 나란히 계산해봤고, 결과는 부담부증여 쪽이 불리했습니다.

대출을 실제로 갚아야 합니다

하나 더 짚어야 할 게 있습니다. 부담부증여로 인정받으려면 아들이 그 대출을 실제로 갚아야 합니다.

서류만 아들 앞으로 돌려놓고 아버지가 계속 이자와 원금을 내면, 나중에 그 부분이 다시 증여로 보일 수 있습니다. 국세청은 이 부분을 사후에 확인합니다.

그래서 상담에서 늘 여쭙습니다. “아드님이 이 대출을 갚을 소득이 있으신가요?” 여기서 막히면 부담부증여는 시작하지 않는 게 낫습니다.

자주 묻는 질문

전세보증금도 채무로 인정되나요?
임대보증금을 채무로 보는 경우가 있습니다. 다만 요건이 있고, 받는 사람이 그 보증금을 실제로 부담하는지가 함께 확인됩니다.

자녀가 이자만 내도 되나요?
원금과 이자를 실제로 부담해야 합니다. 서류만 자녀 앞으로 돌려놓고 부모가 계속 갚으면 그 부분이 다시 증여로 보일 수 있고, 국세청은 사후에 확인합니다.

부담부증여가 유리한지 어떻게 아나요?
단순증여와 나란히 계산해봐야 알 수 있습니다. 더나은세무회계는 이런 경우 두 방식의 증여세·양도세·취득세를 한 표에 놓고 비교합니다.

근거 자료

상속세 및 증여세법 — 증여세 과세가액(부담부증여의 채무 차감)

소득세법 — 양도의 범위(부담부증여), 양도소득세

지방세법 — 증여·유상취득 취득세

조문 전문은 국세법령정보시스템에서 확인하실 수 있습니다. taxlaw.nts.go.kr

부담부증여를 시작하기 전에

• 줄어드는 것은 증여세뿐 — 양도세가 따라붙는다
• 다주택자이거나 보유 기간이 짧으면 오히려 손해
• 받는 사람이 그 대출을 실제로 갚아야 인정된다

김나은 세무사 정리