“어머니 아파트, 지금 받는 게 나을까요”
부산 더나은세무회계 김나은 세무사입니다. 국세심사위원·부산경제진흥원 전문 컨설턴트로서 상속세·증여세·가업승계·법인컨설팅을 직접 설계합니다.
금정구 장전동에 사시는 어머니와 딸이 함께 오셨습니다. 아버지는 몇 해 전에 돌아가셨고, 어머니 명의로 아파트 한 채가 남아 있었습니다.
“친구가 그러는데 미리 증여해두는 게 낫대요. 나중에 상속세 많이 나온다고. 지금 넘기는 게 맞나요?”
이 질문을 정말 많이 받습니다. 그리고 답은 늘 같습니다. 계산해보기 전에는 모릅니다.
증여와 상속은 계산 구조가 다릅니다
증여는 받는 사람 기준으로, 상속은 물려주는 사람의 재산 전체를 놓고 계산합니다. 적용되는 공제도 다릅니다. 그래서 같은 아파트라도 언제 넘기느냐에 따라 총 세부담이 달라집니다.
일반적으로 이런 기준으로 봅니다.
미리 증여하는 쪽이 유리한 경우
- 앞으로 가치가 크게 오를 자산일 때
- 재산이 많아 상속 시 높은 세율 구간에 걸릴 때
- 임대수익 등 소득이 나오는 자산일 때
상속까지 기다리는 쪽이 나은 경우
- 재산이 공제 범위 안에서 정리되는 규모일 때
- 어머니가 계속 거주하셔야 할 집일 때
- 자녀가 증여세 낼 현금이 없을 때
| 미리 증여 | 상속까지 기다림 | |
|---|---|---|
| 계산 기준 | 받는 사람 기준 | 물려주는 사람의 재산 전체 |
| 유리한 경우 | 가치가 오를 자산, 재산이 많을 때 | 공제 범위 안에서 정리되는 규모 |
| 취득세 | 받는 사람이 부담 | 상속 취득세율 적용 |
| 되돌리기 | 한 번 넘기면 불가 | 해당 없음 |
빠뜨리기 쉬운 세 가지
첫째, 취득세입니다. 증여하면 받는 사람이 취득세를 냅니다. 증여세만 비교하고 취득세를 빼먹으면 계산이 틀어집니다. 상속으로 넘어갈 때의 취득세율과 다르기 때문에 이 차이도 함께 봐야 합니다.
둘째, 증여 후 일정 기간 안에 상속이 개시되면 그 증여재산이 상속재산에 합산됩니다. “미리 넘겼으니 끝”이 아니라는 뜻입니다. 어머니 연세가 있으시다면 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.
셋째, 어머니가 사실 집입니다. 명의를 딸에게 넘기고 어머니가 계속 사시면, 나중에 그 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 판단이 복잡해집니다. 딸이 이미 집을 가지고 있다면 더 그렇습니다.
이 가족의 결론
계산해보니 이 경우는 기다리는 쪽이 나았습니다. 아파트 한 채가 전부였고 적용 가능한 공제 안에서 정리되는 규모였습니다. 지금 증여하면 증여세와 취득세를 내야 하는데, 상속으로 가면 그 부담이 없거나 훨씬 적었습니다.
친구분 조언이 틀린 건 아닙니다. 재산이 많은 집에서는 맞는 이야기입니다. 다만 그 조언이 이 가족에게도 맞는지는 별개 문제였습니다.
증여할지 기다릴지는 남의 사례가 아니라 본인 재산으로 계산해봐야 알 수 있습니다. 한 번 넘기면 되돌릴 수 없기 때문에 더 그렇습니다.
자주 묻는 질문
증여하고 몇 년이 지나야 상속재산에 합산되지 않나요?
상속인인지 아닌지에 따라 기간이 다릅니다. 어머니 연세와 재산 구성에 따라 판단이 달라지므로 사안별로 확인해야 합니다.
자녀가 증여세를 못 내면 부모가 대신 내도 되나요?
대신 낸 세액이 다시 증여로 볼 수 있습니다. 증여세를 낼 현금이 있는지는 증여 여부를 정할 때 함께 봐야 하는 조건입니다.
아파트는 얼마로 평가하나요?
같은 단지·같은 면적의 매매사례가 기준이 되는 경우가 많습니다. 더나은세무회계는 이런 경우 유사매매사례 범위부터 확인합니다.
근거 자료
상속세 및 증여세법 — 증여세 과세가액, 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산, 재산의 평가
지방세법 — 증여·상속 취득세
조문 전문은 국세법령정보시스템에서 확인하실 수 있습니다.
taxlaw.nts.go.kr
- 취득세를 빼고 증여세만 비교하면 계산이 틀어진다
- 증여 후 일정 기간 안에 상속이 열리면 다시 합산된다
- 어머니가 계속 사실 집이면 1세대 1주택 판단이 복잡해진다
비슷한 상황이신가요? 재산 구성과 가족관계를 보면 방향이 잡힙니다.