상속세가 0원이라 안심했는데,
집을 팔 때 세금이 쏟아졌습니다
부산 더나은세무회계 김나은 세무사입니다. 국세심사위원·부산경제진흥원 전문 컨설턴트로서 상속세·증여세·가업승계·법인컨설팅을 직접 설계합니다.
부산진구, 오래된 단독주택이 모여 있는 골목에 어머니가 평생 사시던 2층 주택이 있었습니다. 어머니가 돌아가시고 아드님이 이 집을 물려받았습니다.
상속세 신고는 어렵지 않았습니다. 국세청이 정해둔 기준값으로 따지니 집값이 2억 남짓이었고, 이 정도면 상속세는 한 푼도 나오지 않았습니다. 아드님은 세금 걱정 없이 신고를 마쳤고 일은 그렇게 끝난 줄 알았습니다.
그런데 이듬해 그 골목에 집을 사겠다는 사람이 나타났고, 집은 10억에 팔렸습니다. 문제는 양도소득세였습니다. 세무서는 이 집을 2억에 사서 10억에 판 것으로 보고, 그 차이 전부에 세금을 매겼습니다. 아드님은 고지된 금액을 보고 이렇게 말씀하셨습니다.
"어머니가 돌아가실 때도 이 집이 2억이었을 리가 없습니다. 그때 시세로 쳐야지, 왜 2억에 산 걸로 봅니까?"
하지만 세무서의 답은 "상속 때 정해진 값이 산 값입니다"였습니다.
상속세가 나오지 않으니 집값은 낮게 신고해 두는 편이 낫다고 생각하시는 분이 많습니다. 상담실에서도 이 질문을 꾸준히 받습니다.
이 글의 장면은 실제 판결을 바탕으로 각색한 가상의 예시입니다.
상속 때 정한 값이, 팔 때 산 값이 됩니다
두 사람의 말을 나란히 놓아보겠습니다.
- 아드님 — "상속받을 무렵 시세로 감정해보니 7억이었습니다. 산 값은 7억으로 쳐주셔야 합니다."
- 세무서 — "상속 때 집값이 2억으로 정리됐습니다. 그 값을 산 값으로 봅니다."
누가 맞을까요.
이 다툼은 실제로 대법원까지 갔고, 실제 사건의 집도 이곳 부산진구의 주택이었습니다. 2026년 8월, 대법원은 세무서가 정한 값이라도 그 무렵 실제 시세와 크게 동떨어졌다면 그대로 산 값으로 볼 수는 없다고 판단했습니다. 상속받을 무렵의 시세를 제대로 증명하면 그 값을 산 값으로 쳐줄 수 있다는 뜻입니다.
다만 이 결론을 받기까지 상속인은 몇 년 동안 다툼을 이어가야 했습니다. 처음부터 준비했다면 겪지 않아도 됐을 일입니다.
상속세가 0원일 때 더 조심해야 하는 이유
상속세가 나오는 집이라면 다들 값을 낮게 잡고 싶어 합니다. 값이 낮을수록 상속세가 줄어들기 때문입니다.
하지만 상속세가 어차피 0원이라면 이야기가 달라집니다. 값을 낮게 잡아도 아끼는 세금이 없습니다. 그런데 그 낮은 값이 나중에 집을 팔 때 산 값으로 그대로 따라옵니다. 산 값이 낮으면 남는 차익이 커지고, 차익이 크면 양도소득세도 커집니다.
| 상속세가 안 나오는 집 | 기준값으로 신고 | 감정을 받아 신고 |
|---|---|---|
| 상속세 | 0원 | 0원 |
| 팔 때 산 값 | 낮게 잡힘 | 상속 무렵 시세 |
| 양도소득세 | 크게 나옴 | 그만큼 줄어듦 |
특히 오래된 단독주택은 국세청이 정해둔 기준값과 실제 시세가 크게 벌어지는 경우가 많습니다. 그래서 기준값으로만 신고하면 팔 때 손해를 보기 쉽습니다. 그런데 이런 일은 미리 알면 피할 수 있습니다. 세 가지만 기억하시면 됩니다.
물려받은 집, 팔 계획이 있다면 세 가지
하나. 상속세가 0원이어도 감정을 받아 두십시오. 상속받은 날 전후 6개월 안에 감정평가를 받아 그 값으로 신고하면, 그 값이 나중에 산 값이 됩니다. 소송까지 갈 일이 처음부터 생기지 않습니다.
둘. 그렇다고 무조건 감정을 받는 것이 정답은 아닙니다. 재산이 많아 상속세가 나오는 경우라면 감정가로 신고하는 만큼 상속세도 늘어납니다. 당분간 팔 계획이 없는 집이라면 계산이 또 달라집니다. 감정 수수료는 그 감정값으로 상속세를 신고하면 500만원까지 상속재산에서 빼줍니다. 상속세와 나중의 양도소득세를 함께 놓고 따져봐야 합니다.
셋. 이미 팔고 세금을 냈다면 포기하지 마십시오. 양도소득세 신고기한이 지난 날부터 5년 안이라면, 상속받을 무렵의 시세를 증명해 세금을 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 이번 판결이 바로 그 길을 확인해 준 사례입니다. 다만 그때 시세를 뒷받침할 자료가 필요하니, 서류를 들고 먼저 상의하시는 편이 낫습니다.
- 상속세가 0원이어도 집값은 제대로 정해 두십시오
- 상속 때 정한 값이 팔 때 산 값이 됩니다
- 이미 팔았다면 그때 시세를 증명할 길이 있습니다
핵심 정리
- 상속받을 때 정한 집값은 나중에 팔 때 산 값이 됩니다.
- 세무서가 정한 값이라도 실제 시세와 크게 다르면 그대로 따르지 않아도 된다는 것이 대법원의 판단입니다.
- 팔 계획이 있는 집이라면 상속세가 0원이어도 감정을 검토하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
아파트도 이렇게 되나요?
아파트는 같은 단지에서 비슷한 집이 팔린 값이 있어 그 값이 시세로 잡히는 경우가 많습니다. 그래서 단독주택이나 땅, 상가처럼 비슷한 거래를 찾기 어려운 재산에서 이런 일이 더 자주 생깁니다.
감정은 아무 때나 받아도 되나요?
상속받은 날 전후 6개월 안에 받은 감정이어야 그 값을 그대로 인정받기 쉽습니다. 상속 신고를 준비할 때 함께 받아 두시는 것이 가장 확실합니다.
감정 비용이 부담되는데, 꼭 받아야 하나요?
집을 언제 팔지, 상속세가 나오는지에 따라 달라집니다. 더나은세무회계는 이런 경우 두 세금을 함께 계산해 감정이 실제로 필요한지부터 검토합니다.
근거 자료
대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결
이 글의 사례는 판결 내용을 바탕으로 각색한 가상의 예시입니다. 장면의 세부 경위는 실제 사건과 다르며, 사안이 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.
물려받은 집을 팔 계획이 있거나 이미 파셨나요? 상속 때 정한 값이 지금 세금에 어떻게 이어지는지부터 확인합니다.