기준시가로 증여 신고해도,
국세청은 감정평가로 다시 계산합니다
부산 더나은세무회계 김나은 세무사입니다. 국세심사위원·부산경제진흥원 전문 컨설턴트로서 상속세·증여세·가업승계·법인컨설팅을 직접 설계합니다.
남구 대연동 경성대 앞. 4층짜리 상가건물 한 채를 30년 가까이 들고 계신 분이 있습니다. 1층은 커피집, 위층은 학원과 원룸. 아드님께 넘길 때가 됐다고 판단하셨고, 기준시가로 증여세를 신고하고 납부까지 마쳤습니다.
여기까지는 흔한 이야기입니다. 문제는 그다음입니다.
먼저 결론입니다. 신고를 마쳤어도 끝난 게 아닙니다. 과세관청은 신고 이후에 감정기관에 평가를 의뢰할 수 있고, 그렇게 나온 소급감정가액을 시가로 보아 증여세를 다시 부과할 수 있습니다. 2026년 4월 대법원이 이 처분을 적법하다고 판단했습니다.
다들 “기준시가로 내면 된다”는데, 사실은 다릅니다
기준시가 신고가 오랫동안 통용된 이유는 단순합니다. 상가·꼬마빌딩은 아파트와 달리 유사매매사례를 찾기 어려워서, 시가를 확인할 방법이 마땅치 않았습니다. 그래서 보충적 평가방법, 즉 기준시가로 신고하는 게 관행처럼 굳었습니다.
그 전제가 깨졌습니다.
대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결. 납세자는 보충적 평가방법으로 증여세를 신고·납부했습니다. 과세관청은 이후 감정기관 두 곳에 평가를 의뢰해 그 평균액을 시가로 보고 증여세를 다시 부과했습니다. 납세자는 평가기간이 지난 뒤의 감정가액을 시가로 삼는 것은 위임 범위를 벗어난다고 다퉜습니다.
대법원은 상고를 받아들이지 않았습니다. 평가기간 밖의 감정가액을 시가로 인정하는 근거 규정이 모법의 위임 범위 안에 있다고 봤습니다.
저도 대상인가요?
전부는 아닙니다. 국세청이 모든 증여 건을 감정평가에 넘기지는 않습니다. 다만 기준시가와 추정 시가의 차이가 큰 부동산이 대상으로 선정됩니다. 상가건물, 이른바 꼬마빌딩, 나대지가 여기에 해당하는 경우가 많습니다.
대연동, 서면, 온천장처럼 상권은 살아 있는데 건물은 오래된 곳. 기준시가와 실제 거래되는 값의 간격이 가장 벌어지는 자리입니다.
표에서 보시듯 차이는 세액 하나로 끝나지 않습니다. 과소신고가산세와 납부지연가산세가 함께 붙습니다.
제 경우엔 어떻게 되나요?
세 갈래로 나뉩니다.
상황별로 보는 지점
- 아직 증여 전이라면 — 신고 전에 먼저 감정평가를 받는 쪽을 검토합니다. 국세청이 부르는 값을 기다리는 대신 이쪽에서 먼저 값을 확정해 두는 겁니다. 감정평가법인 선정과 평가 시점을 이쪽에서 정할 수 있다는 점이 다릅니다.
- 신고는 했고 아직 결정 전이라면 — 결정 기한이 남아 있는지부터 확인합니다. 남아 있다면 대응 여지가 있습니다.
- 이미 고지서를 받으셨다면 — 감정 시점과 평가 대상, 비교 사례가 적정했는지를 따집니다. 소급감정 자체가 적법하다고 해서 개별 감정가액까지 다툴 수 없는 건 아닙니다.
국세청이 부른 값을 그대로 받아야 하나요?
아닙니다. 이번 판결이 정리한 것은 “평가기간 밖 감정가액을 시가로 볼 수 있는 규정이 유효하다”는 부분입니다. 그 규정을 적용한 개별 처분이 언제나 옳다는 뜻이 아닙니다. 감정평가 기준일, 대상 물건의 특정, 임대차 현황 반영 여부는 여전히 검토 대상입니다.
실무에서 짚는 지점
가상의 예시입니다. 노후 근린상가를 아들에게 넘기려는 상담에서, 저는 기준시가와 인근 실거래가의 간격부터 확인합니다. 간격이 크면 사전 감정평가 비용과, 소급감정으로 추징될 경우의 세액·가산세를 나란히 놓고 비교합니다. 평가 수수료가 부담으로 보이다가, 가산세까지 계산해 보면 판단이 뒤집히는 경우가 있습니다.
한 가지 더. 증여 시점을 임대차 재계약 직전으로 잡을지 직후로 잡을지에 따라 평가에 반영되는 임대료가 달라집니다. 이 부분은 사전에 설계할 수 있습니다.
핵심 정리
- 무엇이 핵심인가 — 기준시가로 증여 신고를 마쳐도, 과세관청이 사후 감정평가로 시가를 다시 잡아 과세할 수 있습니다. 대법원이 2026년 4월 이를 적법하다고 판단했습니다.
- 누가 대상인가 — 기준시가와 시가의 간격이 큰 상가·꼬마빌딩·나대지 보유자입니다. 세액뿐 아니라 과소신고·납부지연 가산세가 함께 따라옵니다.
- 어떻게 대응하나 — 증여 전이라면 사전 감정평가를 검토합니다. 신고 후라면 결정 기한과 감정 적정성을 확인합니다.
- 전문가 한마디 — 기준시가 신고는 이제 절세 전략이 아니라 미확정 상태로 남겨두는 선택에 가깝습니다. 값을 언제, 누가 정하느냐의 문제로 바뀌었습니다.
자주 묻는 질문
아파트를 증여할 때도 감정평가를 받아야 하나요?
아파트는 같은 단지·같은 면적의 매매사례가 있어 시가 확인이 어렵지 않습니다. 감정평가 대상으로 선정될 여지가 상대적으로 작습니다. 더나은세무회계는 이런 경우 유사매매사례 범위부터 확인합니다.
감정평가는 몇 군데에서 받아야 하나요?
평가 대상과 금액에 따라 한 곳으로 되는 경우와 두 곳 이상이 필요한 경우가 나뉩니다. 기준이 사안마다 달라 개별 확인이 필요합니다.
이미 몇 년 전에 기준시가로 증여했는데 지금 문제가 되나요?
부과제척기간이 남아 있는지가 먼저입니다. 더나은세무회계는 이런 경우 증여 시점과 신고 내역을 먼저 확인한 뒤 판단합니다.
사전 감정평가 비용은 증여재산가액에서 빼주나요?
평가수수료 공제 규정이 있고 한도가 정해져 있습니다. 한도는 평가 대상에 따라 달라져 사안별로 확인합니다.
근거 자료
대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결 — 대법원 종합법률정보
lx.scourt.go.kr/search/detail/precedent/0/2026000036467
같은 판결 판례속보 — 대법원
scourt.go.kr 판례속보
관련 조문 — 상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조
국세법령정보시스템에서 확인하실 수 있습니다.
taxlaw.nts.go.kr
상가건물이나 꼬마빌딩 증여를 검토 중이신가요? 기준시가와 실거래가의 간격부터 확인하면 방향이 잡힙니다.