제때 세금 내고도
3,000만원을 더 낸 건물주
부산 더나은세무회계 김나은 세무사입니다. 국세심사위원·부산경제진흥원 전문 컨설턴트로서 상속세·증여세·가업승계·법인컨설팅을 직접 설계합니다.
대연동 경성대 앞, 4층짜리 상가건물입니다. 1층은 커피집, 위층은 학원과 원룸으로 구성된 건물입니다. 이 상가를 30년 가까이 들고 계시던 분이 아드님께 넘기기를 원하셨습니다.
건물가격이 8억이라고 신고하고 세금을 냈습니다. 기한 내에 신고 잘 했고 납부도 잘 했습니다.
그런데 해가 바뀌고 갑자기 고지서가 한 장 더 왔습니다.
세무서가 감정평가사를 붙여 다시 측정해보니 건물가격이 12억이라고 하며 12억 기준으로 세금을 다시 내라는 겁니다.
값이 12억이면 그만큼 내는 게 맞다고 생각했고 여기까진 그러려니 하셨습니다.
문제는 세금 밑에 항목이 하나 더 있었습니다. 지연 이자. 3,000만원!
- 건물주 — “잘못 낸 건 맞습니다. 그런데 늦게 낸 건 아니잖아요. 왜 지연 이자를 내야 하죠?”
- 세무서 — “덜 낸 그 돈은 1년 반 전에 냈어야 할 돈입니다. 그동안 이자가 붙습니다.”
누가 맞을까요.
이 다툼은 실제로 대법원까지 갔습니다. 2026년 4월, 대법원은 세무서 손을 들어줬습니다.
3,000만원은 돌려받을 길이 없어졌습니다.
그런데 이 돈, 안 낼 수 있었습니다. 세 가지만 아시면 됩니다.
왜 이런 일이 생기나
집을 넘길 때는 값 매기기가 쉽습니다. 같은 아파트 같은 평수가 얼마에 팔렸는지 보면 되니까요.
하지만 상가건물은 다릅니다. 옆 건물과 형태도 다르고 모양도 다르기 때문입니다. 비교할 게 없으니 국세청이 정해둔 기준값으로 신고해왔습니다. 예전부터 쓰이던 방식이었습니다.
하지만 지금은 세무서가 감정평가사에게 그 건물을 직접 평가시킵니다. 신고가 끝난 뒤에도 합니다.
이 돈을 안 내는 세 가지
하나. 넘기기 전에 값부터 정하십시오
신고하기 전에 이쪽에서 먼저 감정평가를 받는 방법이 있습니다. 세무서가 부르는 값을 기다리는 대신 값을 먼저 정해두는 겁니다. 어느 평가법인에 언제 맡길지를 이쪽에서 정할 수 있다는 게 다릅니다.
| 먼저 받으면 | 안 받으면 | |
|---|---|---|
| 값을 정하는 쪽 | 나 | 세무서 |
| 정하는 시점 | 넘기기 전 | 신고를 마친 뒤 |
| 지연 이자 | 없음 | 붙음 |
| 미리 알 수 있나 | 예 | 고지서 오기 전엔 모름 |
감정평가 수수료는 부동산 기준 500만원까지 세금에서 빼줍니다. 위 사례라면 500만원을 써서 3,000만원을 안 내는 계산이 됩니다.
세입자와 계약을 다시 쓰기 직전에 넘기느냐 직후에 넘기느냐에 따라 평가에 잡히는 임대료도 달라집니다. 이것도 미리 정할 수 있습니다.
둘. 그렇다고 무조건 받으라는 건 아닙니다
신고할 값이 세무서가 보는 시세보다 5억원 이상 낮거나 10%를 넘게 차이 나면 감정평가 대상이 될 수 있습니다. 그 안이면 굳이 비용을 쓸 이유가 없습니다.
아파트는 비슷한 물건이 팔린 값이 있어 애초에 이 문제가 잘 생기지 않습니다. 걸리는 건 상가건물, 이른바 꼬마빌딩, 빈 땅입니다. 대연동·서면·온천장처럼 장사는 되는데 건물은 오래된 자리가 특히 그렇습니다. 이 지역들은 세무서가 보는 값과 실제 거래되는 값이 다른 경우가 많습니다.
셋. 이미 신고하셨다면 시계부터 보십시오
아직 고지서가 안 왔다면 세무서가 세금을 확정하는 기한이 남아 있는지부터 봅니다. 기한이 남아 있다면 아직 해볼 수 있는 것이 있습니다.
이미 받으셨어도 포기하실 일이 아닙니다. 대법원이 인정한 건 “이런 방식으로 값을 정할 수 있다”는 것이지, 그 건물에 매긴 값이 항상 맞다는 뜻은 아닙니다. 평가 기준일, 대상 건물을 제대로 특정했는지, 세입자와의 계약이 반영됐는지는 여전히 따져볼 수 있습니다.
- 먼저 감정평가를 받으면 — 언제 어디에 맡길지 내가 정한다
- 기준시가로 신고만 하면 — 세무서가 나중에 정한다
- 갈리는 건 세금이 아니라 지연 이자
핵심 정리
- 무슨 일인가 — 기준시가로 증여 신고를 마쳐도, 세무서가 나중에 감정평가로 값을 다시 정해 세금을 더 매길 수 있습니다. 2026년 4월 대법원이 이를 인정했습니다.
- 왜 이자까지 내나 — 덜 낸 세금은 넘기던 그날 냈어야 할 돈으로 봅니다. 그래서 가만히 있어도 밀린 사람이 되는 것입니다.
- 누가 걸리나 — 세무서가 보는 값과 실제 값의 차이가 큰 상가·꼬마빌딩·빈 땅입니다.
- 무엇을 하나 — 넘기기 전에 먼저 감정평가를 받는 쪽을 봅니다. 이미 신고했다면 세무서가 세금을 확정하는 기한부터 확인합니다.
자주 묻는 질문
아파트도 이렇게 되나요?
아파트는 비슷한 물건이 팔린 값이 있어 시세 확인이 어렵지 않습니다. 그래서 감정평가 대상이 될 여지가 상대적으로 작습니다. 더나은세무회계는 이런 경우 비슷한 물건이 팔린 값부터 확인합니다.
감정평가는 몇 군데에서 받아야 하나요?
기준시가 10억원이 갈림길입니다. 10억원 이하면 한 곳의 감정가액도 인정될 수 있고, 넘으면 두 곳 이상이 필요합니다.
몇 년 전에 이미 기준시가로 증여했는데, 지금 와서 문제가 되나요?
세무서가 세금을 매길 수 있는 기간이 남아 있는지가 먼저입니다. 그 기간이 지났다면 지나간 일입니다. 더나은세무회계는 이런 경우 넘긴 시점과 신고 내역부터 확인한 뒤 판단합니다.
미리 받은 감정평가 비용은 세금에서 빼주나요?
빼줍니다. 다만 한도가 있습니다. 부동산은 500만원, 비상장주식은 평가 대상 법인 수와 의뢰한 기관 수별로 각각 1천만원, 서화·골동품은 500만원까지입니다.
근거 자료
대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결 — 대법원 종합법률정보
lx.scourt.go.kr/search/detail/precedent/0/2026000036467
같은 판결 판례속보 — 대법원
scourt.go.kr 판례속보
상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) — 국세법령정보시스템
taxlaw.nts.go.kr — 상증세법 제60조
상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) — 국세법령정보시스템
taxlaw.nts.go.kr — 상증세법 시행령 제49조
국세청 감정평가사업 대상 선정 기준 — 대한민국 정책브리핑(2024-12-03)
초고가 아파트·호화 단독주택도 부동산 감정평가 대상 추가
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